我住在南方，夏天炎熱潮濕。但今年夏天很特別。我們剛剛打破了連續天數超過90的記錄以及高溫指數超過100的天數記錄。 

當然，我樓上的冷氣壞了。我透過預防性維護 (PM) 計劃每年對這些設備進行兩次維修，但閣樓上的設備出現了嚴重洩漏，必須花費 5,000 多美元進行更換。 

不過我也不能抱怨太多。這些設備比較舊，而且我已經簽訂了多年的服務協議，我確信這延長了設備的使用壽命。然而，並不是每個人都了解維護資產的重要性，尤其是在需要的時候。 

例如： 

• 由於暖通空調問題，當地一所小學最近關閉了幾天。 

• 由於空調問題，六所地區高中提前放學。 

• 今年夏天，學區官員表示，有 42 所學校需要維修或更換 HVAC，一所 Magnet 高中只是其中之一。 

• 九所縣學校因返校後出現暖通空調問題而提前關閉。 

當地縣學校系統負責人發表聲明稱，「一些地區學校遇到空調問題，迫使學生提前放學。有許多問題，包括更換零件的交貨時間長、沒有預算進行全面更換以及資源有限。 

地區設施也面臨人員短缺的問題，這意味著大部分工作都是外包的，同時他們仍在繼續招募暖通空調和冷水機組技術人員。我州第二大學區有兩位經過認證的暖通空調技術人員。 

一位學校校長表示：“當承包商能夠做出回應時，我們就任由他們擺佈。” 

維修挑戰

對於所有類型設施的維護和工程經理來說，由於各種原因， 實施和簡化PM 計劃仍然是一個有益但難以實現的目標。

供應鏈問題、推遲維護和資源有限的現實是許多維護和工程經理在監督成功的 PM 計劃時面臨的問題。如果管理者不解決這些問題，其代價將非常高昂且具破壞性。讓我們逐一查看： 

供應鏈問題。 

COVID-19 大流行在供應鏈物流中發揮了重要作用，影響了每個人。供應鏈問題正在改善，但管理者需要記住的一件事是，供應商和承包商是為了賺錢。持有庫存以防萬一某些設施需要該物品，該物品非常昂貴並佔用現金流。 

管理人員可以採取多種措施來降低備件可用性或更換組件的風險。他們可以協商供應商協議，根據該協議，承包商將負責庫存。合約應涵蓋多個地點，以使承包商物有所值。 

管理人員還可以集中零件倉庫，以便所有設施都可以使用庫存。如果管理者能夠利用大量購買策略，這個步驟可以降低成本。有些人稱之為戰略採購。 

管理人員還可以聘請第三方來進行設施狀況評估。此步驟將提供有關設施、資產和場地狀況的詳細報告。進行設施評估將制定未來十年左右的預算計劃，以及更換、翻新或繼續維護時可用的資金。 

延期維護

延期維護是推遲維護活動的做法，例如對不動產（基礎設施）和動產（設備和系統）的維修，以節省資金、滿足預算資金水平或重新調整可用預算資金。每個組織在某個時候都必須決定是否要推遲維護。未能進行所需的維修可能會導致資產惡化並最終導致資產減損。 

一般來說，持續延後維護的文化會導致更高的成本、更高的故障率，在某些情況下還會導致健康和安全問題。 

我居住的地區正在經歷驚人的增長，兩個大城市之間有一條主要道路，早上7 點到8 點之間變成了停車場，下午4 點到6 點之間又變成了停車場。十年前，批准擴大道路進入一條分開的高速公路，三年後開始施工。 

幾年過去了，卻沒有採取任何措施來消除交通擁堵。相反，他們認為該項目的完成成本將是原來的五倍，因此他們採取了更便宜的路線，只是重新鋪設了道路。這就是推遲維護、修理和改進的成本。 

這總是歸結為金錢。這就是管理者必須了解金錢語言的地方——如何制定預算、如何建立商業案例以及如何正確應用決策過程。他們必須進行策略思考並著眼於未來六個月。這就是設施評估可以極大地幫助指導管理人員制定短期、中期和長期預算計劃的地方。 

人員短缺

我的一位前同事會在面試和篩選過程中提出標準問題，但隨後他會讓申請人進行一項技能。例如，如果候選人正在申請暖通空調職位，他們必須示範如何平衡流量、排除屋頂裝置的故障和問題或診斷電氣問題。我的同事發現，近 60% 的候選人無法執行他們所申請的 最基本技能。

最近的發展——社群媒體的興起——為管理者帶來了希望，他們可以在人員配置過程中有效地利用它。成功通常專注於積極參與社交媒體平台，而不僅僅是監控它們。現在，人員招募越來越多地包括更明確的工作要求——技能——具體的招募標準和麵試問題。這些要求反映了整個流程以及潛在候選人庫已經改變的現實。 

更多學校提供職業教育、學徒訓練和就業委員會。人們關心的不僅是尋找和僱用熟練的技術人員，而且是留住他們。太多的管理者相信金錢可以激勵員工。事實並非如此。金錢是一種短期刺激劑。激勵員工並提高留任率的因素包括受到良好的對待、受到尊重、擁有良好的職業道路、信任他們的經理以及有貢獻感。 

維護效益

維修和工程經理有幾個充分的理由追求強大的 PM 計劃、財務情報和明確的招聘流程： 

• 避免和減少成本：定期維護有助於在小問題升級為需要昂貴維修或更換的大問題之前識別並解決它們。這種主動方法可以最大限度地減少停機時間並降低整體維護成本。 

• 延長設備壽命：透過定期維修設備和系統，這種方法可以延長其使用壽命。它還可以避免花錢過早更換，並確保設備長時間有效運作。 

• 提高效率：正確維護的設備可以更有效地運行，使用更少的能源和資源。這種方法可以降低水電費並減少能源消耗和浪費。 

• 改進規劃和預算：可預測的維護計劃可以更好地規劃和預算資源。這種方法有助於有效地分配資金用於維護活動，而不是處理緊急維修。 

• 高技能的勞動力：經理和部門受益於具有先進技術技能和能力的積極主動的員工，這通常包括解決問題、領導力、團隊合作和系統改進。 

設施 PM 計劃、熟練的勞動力和對財務的了解都是明智的策略，從長遠來看，可以提高可靠性、效率、安全性和成本效益。他們還確保設施以最佳狀態運作並支援組織的活動和目標。