我住在南方，夏天炎热潮湿。但今年夏天很特别。我们刚刚打破了连续气温超过 90 度的天数和热指数超过 100 的天数的记录。 

当然，我楼上的空调坏了。我每年使用预防性维护 (PM) 计划对空调进行两次维护，但阁楼上的空调出现了严重泄漏，不得不更换，花费超过 5,000 美元。 

不过，我也不能抱怨太多。这些设备比较旧，而且我已经签订了多年的服务协议，我相信这延长了设备的使用寿命。然而，并不是每个人都明白维护我们的资产的重要性，尤其是在需要的时候。 

例如： 

• 当地一所小学最近因暖通空调问题关闭了几天。 

• 由于空调问题，该地区六所高中提前放学。 

• 磁力高中是今年夏天学区官员表示需要维修或更换暖通空调系统的 42 所学校之一。 

• 自开学以来，九所县级学校因暖通空调问题提前关闭。

当地县级学校系统负责人发表声明称：“该地区几所学校的空调出现故障，导致学生不得不提前放学。造成问题的原因有很多，包括更换零件的准备时间长、没有预算进行全面更换以及资源有限。” 

学区设施还面临着人员短缺的问题，这意味着大部分工作都外包出去，同时他们继续招聘暖通空调和制冷机技术人员。我所在州第二大学区有两名经过认证的暖通空调技术人员。 

一位学校校长表示：“当承包商能够做出响应时，我们只能听天由命。” 

維護面臨的挑戰

对于各类设施的维护和工程经理来说，由于各种原因， 实施和简化PM 计划仍然是一个有益但难以实现的目标。

供应链问题、维护延迟和资源有限的现实是许多维护和工程经理在监督成功的 PM 计划时面临的问题。如果管理人员不解决这些问题，那么成本将非常高昂，而且会造成破坏。让我们逐一看看： 

供应链问题

COVID -19 疫情对供应链物流产生了重大影响，影响到了每个人。供应链问题正在改善，但管理者需要记住的一件事是，供应商和承包商做生意是为了赚钱。为了以防某些设施需要某件物品而保留库存是非常昂贵的，而且会占用现金流。 

管理人员可以采取多种措施来降低备件供应或更换组件的风险。他们可以协商供应商协议，根据该协议承包商将持有库存。合同应涵盖多个站点，以使承包商物有所值。 

管理人员还可以集中管理零件仓库，以便所有设施都可以使用库存。如果管理人员可以利用批量购买策略，这一步骤可以降低成本。有些人称之为战略采购。 

管理人员还可以聘请第三方进行设施状况评估。此步骤将提供有关设施、资产和场地状况的详细报告。进行设施评估将制定未来十年左右的预算计划以及更换、翻新或继续维护时可用的资金。 

延期维护

延期维护是推迟维护活动的做法，例如对不动产（基础设施）和动产（设备和系统）的维修，以节省资金、满足预算资金水平或重新调整可用预算资金。每个组织在某个时候都必须决定是否推迟维护。未能进行必要的维修可能会导致资产恶化并最终导致资产减值。 

一般来说，持续推迟维护的文化会导致更高的成本、更高的故障率，在某些情况下还会导致健康和安全问题。 

我所居住的地区正在经历惊人的发展，两座大城市之间的一条主要道路在上午 7 点到 8 点之间以及下午 4 点到 6 点之间会变成停车场。十年前，这条道路获得批准扩建为分隔公路，并于三年后开始动工。 

很多年过去了，政府却没有采取措施消除交通拥堵。相反，他们认为该项目的成本将增加五倍，所以他们选择了更便宜的方案，只是重新铺设了道路。这就是推迟维护、维修和改进的成本。 

一切都归结于金钱。这就是管理者必须了解金钱的语言——如何制定预算、如何建立商业案例以及如何适当地应用决策过程。他们必须进行战略性思考，并着眼于未来六个月。这就是设施评估可以极大地帮助指导管理者制定短期、中期和长期预算计划的地方。 

人员短缺

我的一位前同事会在面试和筛选过程中问一些标准问题，但随后他会让应聘者进行一项技能测试。例如，如果应聘者申请的是暖通空调职位，他们必须演示如何平衡流量、排除屋顶装置的故障或诊断电气问题。我的同事发现，几乎 60% 的应聘者无法执行他们所申请的 最基本的技能。

社交媒体的兴起是相对较新的发展，它为那些能够在招聘过程中有效利用社交媒体的管理者带来了希望。成功往往取决于积极参与社交媒体平台，而不仅仅是监控它们。招聘搜索现在越来越多地包括更明确的职位要求——技能——具体的招聘标准和面试问题。这些要求反映了整个流程以及潜在候选人库都发生了变化的现实。 

越来越多的学校提供职业教育、学徒制和招聘信息。问题不仅在于寻找和聘用技术熟练的技术人员，还在于留住他们。太多的经理认为金钱可以激励员工。事实并非如此。金钱是一种短期刺激因素。激励员工并提高留任率的因素是待遇好、受人尊重、有职业发展道路、信任经理和有奉献精神。 

维护效益 

维护和工程经理有几个很好的理由来追求强大的 PM 计划、财务情报和明确的招聘流程： 

• 避免和降低成本。定期维护有助于发现并解决小问题，防止其升级为需要昂贵维修或更换的大问题。这种主动方法可最大限度地减少停机时间并降低总体维护费用。

• 延长设备寿命。通过定期维护设备和系统，这种方法可以延长其使用寿命。它还可以避免花钱进行过早更换，并确保设备在更长的时间内高效运行。 

• 提高效率。妥善维护的设备运行效率更高，消耗的能源和资源更少。这种方法可以降低电费，减少能源消耗和浪费。 

• 改进规划和预算。可预测的维护计划可以更好地规划和预算资源。这种方法有助于有效地为维护活动分配资金，而不是处理紧急维修。 

• 高技能劳动力。管理人员和部门受益于具有先进技术技能和能力的积极员工，这些技能和能力通常包括解决问题、领导能力、团队合作和系统改进。 

设施 PM 计划、熟练的劳动力和财务理解都是明智的策略，从长远来看，它们可以提高可靠性、效率、安全性和成本效益。它们还可以确保设施以最佳状态运行，并支持组织的活动和目标。